持分土地貸款是什麼？共有土地貸款管道、利率一次看，土地持分貸款so easy

想辦理持分土地貸款，卻擔心被其他共有土地持有人發現該怎麼辦？土地的持有多數都是由繼承而來，若土地是作為遺產分配給子孫的情況下，每個人所擁有的就是持分土地了。

如果臨時出現資金需求，土地持分可以貸款嗎？持分土地貸款的難度在於多數銀行並不受理，而願意申貸的民間代書，也只能接受分別共有土地貸款，依照所持分土地借款，貸款額度依據所持部分進行估算；而若是公同共有土地的情況，則需先進行土地分割才能辦理。

持分土地貸款可以不讓其他人知道嗎？共有土地與土地持分貸款流程怎麼做？農會土地持分貸款好辦嗎？關於持分土地貸款PTT網友所有的常見問題，本文為你一次說明！

關於持分土地貸款...

• 持分土地貸款是什麼？
• 土地持分貸款怎麼做？
• 辦理土地持分貸款，其他持有人不同意怎麼辦？
• 持分土地貸款PTT鄉民的三大管道
• 民間土地持分貸款8點要注意
• 民間共有土地貸款利率高嗎？額度多少？
• 持分土地借款怎麼還款？
• 土地持分貸款流程、準備文件
• 土地持分可以買賣嗎？
• 持分土地貸款PTT問答區
• 持分土地貸款推薦新光代書

持分土地貸款是什麼？

持分土地貸款是指使用與他人共有土地進行申貸。什麼是共有土地？簡單來說，就是好幾個人共同擁有一塊土地的所有權，而由於土地產權的不完整，因此許多銀行並不接受持分土地貸款。

持分土地貸款前，為什麼會有持分土地？

為什麼會有持分土地？一般來說，持分土地的情況來自於，傳統的家族會希望祖輩的土地保留下來，因此土地會讓後代繼承，但因為子孫人數通常不只一人，因此會出現土地的產權共有的狀況。

持分的意思，簡單來說，就是一筆不動產有兩人或兩人以上，共同持有其產權，也就是許多人共同擁有一筆不動產的意思。而共有土地又分為分別共有及公同共有兩種，說明如下：

一、分別共有

指共有人各自分別持有這塊土地特定比例的產權。共有人可針對自己持有的土地部分自由處分，且可提出分割土地的需求，但若有另訂契約規範，則必須按簽訂的契約執行。

舉例說明：一塊100坪的土地，由兩個人繼承，且由這兩人共同擁有，那麼這兩人則分別持有50坪的土地所有權。

二、公同共有

指全部的共有人共同擁有這塊土地的所有產權，無特定的持分比例。因為所有共有人都共同享有該土地的所有權，因此依法規定，未經其他共有人同意，不可隨意買賣、借貸，如果有一人不同意，就不可進行交易。

舉例說明：一塊100坪的土地，由兩個人繼承，且這兩人共同擁有全部100坪的土地所有權。

	分別共有	公同共有
享有權利	每個共有人對其持有部分土地享有完全的使用權利、買賣權益和收益權利。	所有共有人共同享有土地的使用權利、買賣權益和收益權利。
處分權	每個共有人可以自行處分其持有部分土地，包括轉讓、出租或抵押等行為。	土地的處分需經過所有共有人的同意，或根據法律命令執行。
管理權	每個共有人對其持有部分土地的管理負責，包括：保存、改良、使用、收益等行為。	所有共有人需共同決定土地的管理事項，例如：土地的保存、改良、使用、收益等。
分割限制	各共有人除有約定不分割期限外，原則上均可請求分割共有物	依據土地法第34之1條第1項規定，共有土地若需要處分或變更時，只要持分面積或人數均超過1/2，或持分面積超過2/3便可進行。

持分共有土地會有哪些不便？

持分共有土地並沒有單獨的使用權，不論是要辦理共有土地貸款、增建或是做其他任何用途，都需要其他、全數的持分人討論並且同意才行。如果持分人在沒有獲得全數人同意下任意使用，是會構成侵占的問題的，十分不方便；如果持分的人數愈多，要進行使用或申辦貸款就會更為困難。

因此若想藉由共有土地貸款，還是會需要將土地進行分割，就能解決土地共有貸款的難題。

延伸閱讀：持分土地如何分割？可以強制分割嗎？土地分割費用、登記說明看這篇

土地持分貸款怎麼做？

依照民法規定，共同共有土地無法隨意使用，因為每位共有人對於共有的土地都有一定的權利，所以，公同共有土地是無法辦理貸款的；而分別共有土地因持分人有單獨的產權，因此是可以辦理持分土地貸款的。

一般來說，共有土地貸款因產權複雜，銀行通常不願意承辦貸款，民間管道則會針對分別共有土地的部分產權比例，進行持分土地借款評估，如果有價值就可申貸。

共有土地貸款銀行會過件嗎？

一般來說，多數銀行承辦共有土地貸款的意願都較低，因為持分土地的產權不完整，申請的案件經常不符合條件而遭到退件，因此，持分土地借款的過件率通常不高。如果希望通過銀行土地共有貸款，需要具備以下條件：

1. 該筆土地的所有持分人都同意，且須簽屬書面同意文件，有憑有據，如果在沒有獲得全部的持分人同意下申辦貸款，會有違法之虞。
2. 進行土地分割，共有土地分割後，各持分人的土地產權清楚，有各自獨立的產權，因此可提高銀行的過件率。
3. 如果該持分人購買其他部分的土地，以致土地的產權全部歸與同一人，就沒有共有土地及持分等問題，等於土地所有權人只有一個人，就不需要其他人同意了。這種情況下，共有土地貸款銀行承辦的意願就會提高了。

持分土地貸款沒通過怎麼辦？

持分土地借錢找銀行沒通過的話，建議可以找民間持分土地融資。通常銀行因為放貸會考慮各種風險及因素，因此核貸上會較為保守，會進行多方面的評估，因此過件率較低。
如果銀行土地持分貸款沒通過的話，推薦尋求民間管道，民間代書持分土地二胎的審核較為寬鬆，只要年滿18歲，名下有土地，不限土地坪數、即使有信用瑕疵、個人負債比過高、信用小白、被銀行退件等，也都可以辦理。

不管是土地一胎、二胎貸款，民間代書都可以進行估價，審核流程簡單、撥款快速，是您共有土地貸款的最佳選擇。

辦理土地持分貸款，其他持有人不同意怎麼辦？

如果有緊急資金需求，名下剛好有持分土地，想利用土地來申辦借款，但其他持有人不同意、或是不想讓其他持有人發現，這種情況下可以辦理持分土地貸款嗎？答案是可以的。

如果是分別共有土地貸款，可以轉向找民間借款，民間代書貸款可申辦持分土地貸款，讓專業的地政士來協助您獲得資金。民間可單獨評估個人持有的部分產權，全程保密，不需要其他持分人同意，所以其他的持分人也不會知道；或是也可以辦理土地分割，讓各持分人的土地的產權獨立，日後方便做各種使用或貸款。

土地分割是什麼？

土地分割大致有協議分割、裁判分割和調解分割等三種方法，以下分別說明：

分割方式	協議分割	裁判分割	調解分割
特點	所有持分人同意進行，不需書面形式，可明示或默示同意	由法院進行分割	透過地政機構調解進行分割
程序	所有持分人達成共識後進行分割	原物分配 變價分配 原物分配兼金錢補償	向管轄地政機構聲請調解，必須所有共有土地持有人同意才能成立
適用情況	所有持分人同意	持有人間無法達成共識	在持有人無共識且不願上法庭的情況下選擇

• 協議分割：經過所有持分人的同意，且協議的過程，不一定要以書面方式進行，只要有明示或默示的意思表示，對於持分土地的分割方式，予以同意或事後可追認者，都可認定為分割的協議。
• 裁判分割：當所有持有人無法達成土地共同持有分割的共識，可以聲請法院進行裁判分割。
  法院分割的方式有三種：原物分配（共同持有土地分割分配）、變價分配（持份土地變現後分配），以及原物分配兼金錢補償等，透過法院的裁判結果，以完成共同持有土地的分割。
• 調解分割：如果所有持有人的意見不相同、沒有共識，在無法達成協議分割，又不想上法庭進行與裁判分割的情況下，任何共有人得依土地法第34條之1第6項規定，聲請該筆土地的管轄地政機構來調解，進行共有土地的分割。
  當所有共有人同意的情況下，調解成才能成立，不得以多數決為之即達成協議分割；如果不服調解者，應在接獲調解通知後15日內，向法院訴請處理，否則就會依照原調解結果來辦理。

持分土地貸款PTT鄉民的三大管道

➤銀行持分土地貸款

申辦銀行持分土地貸款必須年滿18歲、名下有土地，並能提供明確財力收入證明（如薪資轉帳證明、勞保明細）或其他財力證明（包括不動產、存款、股票基金購買憑證等）的貸款方式；此外，銀行會要求申請者取得所有土地持分人的同意。

嚴格的審核流程、較低的過件率、申辦時間長、多重條件限制以及較低的貸款額度都是銀行貸款的缺點，但反之銀行貸款風險較低，借款人權益也較有保障。

➤民間持分土地貸款

民間持分土地貸款的申請條件是：年滿18歲且名下擁有土地，對土地的類型和坪數幾乎沒有限制，只要土地具有一定的價值即可申請，過件率非常高。

民間持分土地貸款的一大優點是審核過程寬鬆、撥款速度快，在資料齊全的情況下最快一天內就能完成設定並進行撥款。即便是有信用瑕疵、無法提供薪資轉帳證明、或是信用記錄薄弱的申請者，也有機會成功申請，且所能獲得的貸款額度通常高於銀行提供的額度。然而，民間貸款方式的利息相比銀行要高，且民間貸款業者的素質參差不齊，申請者需謹慎選擇。

➤農會持分土地貸款

農會土地持分貸款分為「建地」、「農地」及「工業用地」三種，但農會不接受以農地持分貸款作為申請，因此必須先取得所有持分人的同意，並且一同辦理、及作為保證人。

此外，農會持分土地貸款要求申請者必須是農會會員，或農民保險的被保險人、申請的農地需符合專案資格、不能是持分農地，除非已獲得所有持有人的同意。

農地審核條件基本上與銀行類似，亦要求完整的薪資財力證明，和良好的信用紀錄

	民間持分土地貸款	銀行持分土地貸款	農會持分土地貸款
審核條件	年滿18歲 名下有土地	年滿18歲 名下有土地 有明確的財力收入證明 需取得所有土地持分人的同意	年滿18歲之本國國民 須為農會會員，或農民保險被保險人 農地符合農業貸款專案資格
限制	無，只要土地有價值就可申辦，不限土地類型、坪數等，	個人信用不能有瑕疵、沒有貸款遲繳紀錄、無債務協商、非信用小白	持分農地(持分土地需取得所有持有人的同意)、建物無保存登記，且土地產權不完整、有信用瑕疵者都難已過件
貸款額度	無上限	最高300萬	最高1,000萬
利率	月息約1~3%	約2.5~6%	約1.5~5%
審核速度	快。大約1~3天	慢。大約7~14天	中等。大約5~10天
優點	審核寬鬆 撥款快速，只要資料準備齊全，最快1天內就可設定完成 信用瑕疵、無薪轉證明、信用小白等也可申辦 額度通常比銀行高	貸款利率低、安全合法	貸款利率低、安全合法
缺點	利息較銀行略高、業者素質參差不齊	審核較為嚴格、過件率低、申辦時間冗長、條件限制多、額度較低	審核嚴格、條件限制多、須為農會會員或有農保、申辦時間較長、貸款額度較民間低
推薦族群	信用有瑕疵、信用小白、急需用錢、無法提供薪轉證明，想彈性還款及短期還款者	有工作、信用條件良好、不急需用錢、想要低利率及長期繳款者	農會會員、有農地、有農保、信用條件良好、有工作或財力證明、想要低利率及長期還款者

民間土地持分貸款8點要注意

申辦民間土地持分貸款，需要注意什麼？以下幾點是需要留意的：

1.合法的利率

民間持分土地貸款有法定利息的上限規定，合法利率需為1%~2.5%之間，按月計算，只要超過合法利率範圍，或是以日、以周計算的，貸款人請務必小心，很有可能是碰上高利貸、或是地下錢莊等非法業者。

此外，也要留意持分土地借款合約所寫的利率，是否跟口頭說明的相同，有些業者會在合約裡動手腳，因此要仔細看清楚合約內容。

2.合理的收費

辦理持分土地貸款過程中，一定會有相關的費用產生，合法的民間業者，會事先說明清楚收取的費用有哪些，且每一項都是必要的、絕不額外收取其他非必要費用。

3.留意個人證件的使用

如果業者再申辦貸款前，要求事先寄送存摺、提款卡、印章等個人資料，都是有問題的。合法的民間業者，並不會要求貸款人事先寄送個人證件，而是在對保簽約時才會請貸款人出示證件核對身分。

4.需有實體店面

合法的民間業者一定會有固定的營業場所，且有實體店面，這對貸款人來說也較有保障，避免日後發生糾紛卻求助無門。如果業者只有網站、或是FB、或是LINE帳號、或只留電話等，卻沒有實體的營業店面，就要小心了，很可能是非法業者。

5.不得要求抵押證件

合法的持分土地貸款是不需抵押證件的！如果業者要求抵押身分證、其他個人證件等，千萬不可理會，很容易被不肖業者利用做為人頭帳戶。身分證及其他個人證件是用來審核用的，用畢就需當場歸還，不得要求扣押。

6.不得要求事先收費

一般的借貸方案，都是申辦流程最後階段才需繳交各項費用，且合法借貸業者會事先將申辦費用說明清楚，如果業者要求事先繳費，通常大都是詐騙業者，必須小心謹慎。

7.審核流程過於寬鬆

如果業者聲稱借貸不須見面對保，只需線上簽約，或說只須繳交身分證件、不需審核個人條件、以及保證過件等，都要特別小心，因為任何借貸都需經過一定的審核流程，借款人需有還款能力才會核貸，要留意要求門檻過低的業者，才能保障自己的權益。

8.注意合約細節

合約內容要逐條審閱清楚，要留意申辦房屋、土地貸款都是不需要過戶的，有些不肖業者會在合約裡，用模糊不清的字眼、或是用方法誘騙借款人辦理過戶，有些情況等到借款人發現時，就已經辦好過戶、來不及了，非常得不償失。

民間共有土地貸款利率高嗎？額度多少？

辦理民間共有土地貸款利率是多少？民間共有土地貸款利率受到法律的約束，基本上，合法的利率範圍為每月利息落在1%~2.5%之間，如果超過此範圍，就是屬於不合法的利率。坊間有些借貸單位以日計息、或是以周計息，通常計算下來利息都高得嚇人，在簽約時要謹慎查看利息的計算方式，以免誤入陷阱。

有哪些因素會影響持分土地貸款利率和額度？

一般來說，民間共有土地貸款利率和額度的估算，主要是看以下2個條件：

1. 借款人條件：如果借款人有固定工作及收入，或是有其他加分的財力證明、或有保人、其他高價擔保品等，都是可以加分的
2. 土地的殘值：如果土地條件好、價值高，像是坐落於較好的地段，或是可使用的用途較多、周圍機能好等，都屬於價值性較高的土地、或是建地等。

民間共有土地貸款推薦找新光代書，月利率只要0.85%起，即貸款100萬，每月需支付的利息為8500元，比其他民間共有土地貸款利率還要低，幫貸款人省下不少利息費用；實際利率的估算，以借款人個別情況、及土地的價值來進行評估。

新光代書的民間共有土地貸款額度計算，主要看土地價值或殘值、及借款人條件一起進行綜合性評估。借款人如果具備軍公教身分、或是在知名企業上班，有固定的收入，或是可提供其他財力證明、或是提供保人等，都是可以加分的，通常額度可以拉高。

新光代書民間共有土地貸款額度最高可達市價的110%，比一般的民間貸款額度更高，非常適合給需要較多資金的借款人申辦。還款年限方面，貸款期數彈性，全程無綁約，可以隨借隨還，提前還清不需違約金，最長可達7年。

持分土地借款怎麼還款？

常見的持分土地借款還款方式有兩種：本息均攤、本金攤還。民間管道則還款較為多元化，新光代書也接受彈性還款的方式。說明如下：

一、本息均攤

本息均攤中的本息，就是本金加利息，就是按月平均攤還本息的意思。在貸款期間，應繳的本金及利息總和，平均分配在每一期償還。因為每期償還的本金及利息的總金額都一樣，便於做現金規劃，負擔也比較輕，是目前坊間最常見的還款方式。

本息均攤的方式，本金一開始會繳的比較少，然後逐期遞增，而利息一開始付的較多，之後逐期遞減。也就是說，選擇本息攤還的還款方式，每月需繳款的金額都是相同、固定的，但其中的本金和利息佔比不同。

本息均攤試算公式

每月應付本息金額之平均攤還率＝{[(1＋月利率)^月數]×月利率}÷{[(1＋月利率)^月數]－1}

(公式中：月利率＝年利率／12；月數=貸款年期ｘ12)

舉例試算

假設貸款500萬元，年利率5%，貸款20年，依照本息均攤的公式計算結果，平均每月應繳金額為329,978元。

二、本金攤還

本金攤還，就是按月平均攤還「本金」，每月的利息則按照餘額計算。將貸款全部的本金總數，平均分配在每一期償還，而利息則依照每期的餘額來計算。因為貸款的本金，平均分攤在貸款期間償還，因此，每一期的本金還款金額都相同，利息方面，前期則會比較多，但隨著本金持續償還，後面要繳的利息就會逐漸減少，也就是說，每期所攤還的本利和、總金額會越來越少。

如果選擇這種方式還款，前期的還款金額較高，後期隨著利息的減少，每月需付的金額也隨之減少，初期的現金流壓力會比較大，但整體來說，所繳付的利息總數會比較少一些。

本金攤還試算公式

平均每月應攤付本金金額＝貸款本金÷還款總月數

(公式中：還款總月數＝貸款年期×12)

舉例試算

假設貸款500萬元，年利率5%，貸款20年，依照本金攤還的公式計算結果，平均每月應繳的本金金額為20,833元，第一期應繳利息為20,833，第一期應繳本金加利息為41,666元，之後本金每期還款固定金額，利息則逐期減少。

三、彈性還款

除了上述的本息均攤、本金攤這兩種還款方式之外，新光代書也提供彈性還款的選擇，借款人每月有多少錢就還款多少，利息則是依照剩餘本金每月計算，讓借款人多一項選擇，減輕繳款壓力。

如果經濟寬裕一些時，就還款多一點，如果手頭較緊，就可繳少一點。此外，新光貸款也不需綁約，可以隨借隨還，想提前清償也沒問題，不需繳交違約金。

土地持分貸款流程、準備文件

持分土地貸款推薦新光代書，新光代書是合法經營的民間借貸管道，有專業的地政士為您服務，專門承做房屋二胎貸款、土地二胎貸款、持分房屋貸款、持分土地，擁有多年豐富的實務經驗，以及經國家考試合格、擁有專業證照的代書專員，協助承辦土地持分的申辦流程，贏得眾多客戶的信賴，獲得良好的口碑及迴響。

新光代書土地持分貸款申辦流程

新光代書土地持分貸款申辦流程很簡單，只要以下幾個步驟：

只要您年滿18歲，名下擁有土地，即可申辦新光民間二胎共有土地貸款！免聯徵、免保人、不看個人信用報告、財力證明、沒有薪資22倍限制，審核超寬鬆，只看名下土地的價值，土地價值越高，核貸的金額就越高，最高核貸成數可達市價110%，給您一筆充裕的資金，可做即時周轉、靈活運用。

新光代書土地持分貸款所需文件

新光代書土地持分貸款需準備的文件資料，有以下幾項：

土地持分可以買賣嗎？

共有土地買賣可以嗎？共有持分土地可以貸款也能買賣，但是有條件的，首先，其他土地共有人具有優先的買賣權，如果土地持有人當中都沒有人有意願進行買賣，就可以出售。

不過，當共有土地買賣過程中，其中有共有人不同意買賣時，就可以依土地法法第34條之1規定(採多數表決)，如果希望售出土地共有人數、持分權利超過1/2以上，就可以進行買賣。

土地持分買賣注意事項

持分土地買賣時，需要注意哪些事？想要將名下的共有土地轉賣前，必須先了解土地買賣要注意的事情有那些：

1. 特殊用途之土地：共同道路、界牆、界標、區分建築物的建築基地。
2. 土地訂有不分割約定：若共有人有簽訂不分割之約定，就沒有辦法進行分割買賣。
3. 繼承共同共有：繼承人想將共同共有遺產變更為分別共有，繼承人按應有部分對遺產的所有權重新分割。
4. 土地優先購買權：進行土地持分買賣時，需遵守持分土地優先購買權，必須先詢問其他土地持有人是否有意願購買，持分人有優先購買的權利，倘若他們無意購買，才可出售給他人。
5. 簽署切結書：辦理持分土地過戶時，需簽署共有人確定不優先購買的切結書。
6. 留意違約賠償問題：雖然持有人擁有優先購買土地的權利，但如果決定購買後又臨時反悔，則需面臨違約賠償的責任。
7. 需簽訂明確的合約：雖然共同持有人具有優先購買權，但土地的所有買賣條件，包含價金交付、付款條件等，也是與一般買賣相同，也需簽訂明確的買賣合約，以免後續有爭議及糾紛。

持分土地為什麼不好買賣？

一般的情況下，持分土地的買賣交易較不容易，以下是常見原因：

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新光持分土地貸款方案
利率	利率最低0.85%起
額度	只要您名下自有土地還有殘，皆可申辦貸款，貸款額度最高可達市價110%。
審核時間	最快1天、最慢3個工作天即可撥款。
年限	全程無綁約，隨借隨還，提前還清不需違約金；最長可達7年。
還款方式	本息均攤、本利攤還，及彈性還款，可自由選擇。

持分土地貸款推薦找新光代書辦理！新光持分土地貸款具有以下優勢：

1. 申辦流程簡單：不需銀行的冗長、繁雜程序，新光代書只需幾個簡單的申辦流程，以及有專業的地政士為您服務，申辦手續簡單又方便。
2. 審核條件寬鬆：只要年滿18歲、名下有土地即可申辦貸款；不需薪轉證明、接案族、自由業、攤商等也可申辦，即使信用有瑕疵、有貸款遲繳紀錄、信用小白等，也可以來電諮詢、申辦。
3. 核貸額度高：只要名下的不動產仍有殘值，就可以申辦估價，貸款額度比銀行高、且甚至可超過全額，最高可達市價110%，提供充足的資金額度給借款人，解決周轉需求。
4. 免聯徵、免保人：新光持分土地貸款申辦一大特色：免聯徵、免保人。不需拉聯徵資料、即使銀行信用評分不高也可申辦；免保人，免去您在人情上的困擾，也不會因此讓周圍親友得知有借貸行為。
5. 全程為您保密：新光代書尊重客戶的隱私、及個人資料，絕對不會向任何人透漏借款人的所有資訊，即使家人來電打聽，也會為其保密，為您保足情面，不需擔心會有任何人知道。
6. 還款方式彈性：新光貸款的還款方式非常彈性且多元，可以選擇本息攤還、本利攤還，以及每月只繳利息，或是彈性還款、有多少錢繳多少錢等。此外，也不需綁約，想提前還清貸款也不需付違約金，隨借隨還，很適合想彈性還款、短期還款的借款人。
7. 撥款快速：只要備妥所需文件，申辦時間大約1~3天內，就會馬上撥款，匯入借款人指定的銀行帳戶，快速解決資金周轉的需求，適合給急需用錢的人。

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