持分土地可以買賣嗎？共有土地買賣流程、優先購買權與共有人不同意怎麼辦

持分土地可以買賣，關鍵在於你要賣的是「自己的持分」還是「整筆共有土地」。只賣自己的持分通常可以單獨出售，但要先書面通知共有人優先購買；共有土地買賣若要處分整筆土地，就要達到土地法第34條之1的同意門檻。

本文整理持分土地買賣流程、優先購買權、土地共有買賣注意事項與稅費，也說明不想賣地時的持分貸款選擇。

持分土地是什麼？買賣前先搞懂共有土地怎麼來

持分土地，又稱「共同持有土地／土地共同持有」，指一塊土地由兩人以上共同擁有，每位共有人依法擁有應有部分，但實際上並沒有劃定哪一區屬於誰。想看持分比例怎麼計算，可參考持分意思與計算方式。

這種情況在不動產交易中相當常見，尤其在未分割土地買賣與繼承案例中，更容易出現糾紛。

持分土地的常見來源主要有兩種：

• 繼承產生（公同共有）
  最典型的情況是繼承遺產時，多位繼承人尚未完成分割程序，該土地就成為「公同共有」。此時整筆土地需共同管理，若要買賣、設定抵押或處分整筆土地，通常需要全體共有人同意。
• 共同購地或合夥投資（分別共有）
  依出資比例登記，如 A 40%、B 30%、C 30%，屬於分別共有。每位共有人有明確持分比例，雖可單獨處分自己名下持分，但其他共有人依法享有優先購買權。

另外，《民法》第823條規定，每位共有人都有「分割請求權」。也就是說，即使只有一位共有人提出申請，也可以依法要求土地分割，讓「共有」轉變為「單獨所有」，方便日後出售、使用或貸款。

⚠️提醒：

• 未分割土地買賣若屬於「公同共有」，通常需要全體共有人同意才能進行。
• 共同共有土地買賣限制較多，若共有人意見分歧，建議先評估是否透過「協議分割」或「法院裁判分割」處理。
• 若是分別共有，單一持分雖可出售，但務必注意其他共有人享有優先購買權，避免日後產生交易爭議。

公同共有v.s.分別共有土地的差異

在法律上，共同持分土地又可分為「公同共有」與「分別共有」兩種形式，兩者的權利劃分與處理方式差異明顯。
共同持分土地買賣前一定要先釐清共有型態，因為這會直接影響是否能單獨出售、是否需要全體共有人同意，以及後續過戶程序是否順利。

• 公同共有：沒有明確的持分比例，常見於繼承案件。繼承人尚未分產前，所有人共同擁有整筆土地，需共同管理與負擔相關稅費，若要處分整筆土地，通常需全體同意，彈性較低。依民法第828條，公同共有物的處分，除法律另有規定外，應得全體同意。
• 分別共有：每位共有人擁有明確比例（如 30%、40%），可單獨處分自己的持分，但仍需尊重其他共有人優先購買權。此類型較常見於多人購地投資或已完成繼承分產的土地。

若共有人意見分歧、導致交易卡關，可依法評估共有土地強制買賣、協議分割或法院裁判分割，保障自身權益。

為什麼會有「未分割土地」？

未分割土地最常見的原因，是繼承後尚未完成分產或多人共同持有土地卻沒有實際劃分使用範圍。

雖然每位共有人可能知道自己有多少權利，但在地籍資料上，土地仍是一整筆，並沒有明確標示「哪一塊屬於誰」。

這也是為什麼未分割土地買賣容易發生爭議。買方會擔心買到持分後無法實際使用，賣方則可能因共有人不同意、通知程序不完整或優先購買權問題，導致交易延宕。

• 繼承後尚未分產：多位繼承人共同持有土地，但還沒完成分割登記。
• 家族土地長期共有：土地登記在多人名下，實際使用方式未明確約定。
• 共同購地但未分割：多人合資購買土地，但只登記持分比例，沒有劃分實際區域。

如果共有人都想各自保有一塊地，可以先談協議分割，條件與流程可參考共有土地分割攻略。

持分土地可以賣嗎？有什麼限制？

持分土地可以出售，但要先確認你賣的是「自己的持分」還是「整筆共有土地」。

如果只是出售分別共有中自己名下的持分，通常可以單獨處分；但如果要出售整筆土地，或土地屬於公同共有，就可能需要其他共有人同意，甚至需要全體共有人同意。

土地未分割可以買賣嗎？

土地未分割可以買賣，但能不能順利出售或過戶，要先看共有型態。如果是分別共有，通常可出售自己名下的持分；但若是繼承後尚未分割的公同共有土地，處分整筆土地多半需要全體共有人同意。

實務上，未分割土地買賣最容易卡在共有人不同意、優先購買權未通知，以及買方不確定能否實際使用土地。因此在簽約前，建議先查詢土地謄本、確認共有型態與持分比例，再判斷是否適合買賣、分割或改用持分貸款處理。

辦理持分土地買賣時，常見限制包含：

• 需通知其他共有人：共有人依法享有優先購買權，出售前應通知其他共有人，讓對方有機會以相同條件購買。
• 不可私下跳過通知程序：若未通知共有人就私下交易，容易引發爭議；已完成移轉登記時，共有人通常可向賣方請求損害賠償。
• 未分割土地要先確認共有型態：若為繼承後尚未分割的公同共有土地，通常須全體共有人同意才能處分整筆土地。
• 買方接受度可能較低：由於買到的是部分持分，不一定能立即單獨使用土地，因此持分土地買賣價格與交易速度通常會受影響。

若共有人拒絕出售，可依實際情況評估《土地法》第34條之1、共有物分割或法院強制分割等方式。
不過，這類程序牽涉通知、比例、過戶與法律效力，建議先由專業人員確認土地狀況，再決定處理方式。

不確定自己的持分土地能不能賣？

如果你不清楚土地是公同共有、分別共有，或共有人不同意出售，可以先由專人協助查詢土地狀況與可行處理方式。

可先透過電話：0917-333666 或LINE詢問新光貸款專員，確認是否適合買賣、分割或改用持分貸款。

共有土地要全部共有人同意才能賣嗎？

不一定，要看你要賣的是「自己的持分」還是「整筆共有土地」。如果只是出售自己名下的持分，分別共有土地通常可以單獨處分，但仍須通知其他共有人，讓共有人有機會依相同條件優先購買。

但如果是要出售整筆共有土地，或土地屬於繼承後尚未分割的公同共有，就可能需要全體共有人同意，或依共有物處分相關規定辦理。

若部分共有人不同意，則可評估協議分割、法院裁判分割，或依《土地法第34條之1》處理共有土地買賣。

共有土地強制買賣的門檻怎麼算？

一般說的共有土地強制買賣或持分土地強制買賣，指的是依土地法第34條之1第1項，由多數共有人決定處分整筆土地，不必等到全體同意。共同持有土地買賣卡在少數人不同意時，最常用的就是這個方法。門檻有兩種，符合其中一種即可：

• 人數與持分雙過半：同意的共有人超過半數，而且他們的持分合計也超過一半。
• 持分逾三分之二：同意者的持分合計超過三分之二時，人數不列入計算。

舉例來說，甲持分 1/2、乙 1/4、丙 1/4。甲乙兩人同意，人數 2/3 過半、持分 3/4 也過半，就可以依法處分整筆土地；若甲一人持分 7/10，已超過三分之二，單獨也能達到門檻。

用多數決處分前要注意三件事：

• 事先以書面通知其他共有人；無法書面通知時，應公告。
• 不同意的共有人應得的價金，同意處分的共有人負連帶清償責任；辦理登記時要提出對方已受領或已提存的證明。
• 整筆出售時，其他共有人可以用同一條件共同或單獨優先購買。

• 只賣自己的持分：通常不需全體共有人同意，但要依法通知共有人。
• 賣整筆共有土地：需依共有型態、同意比例與土地法規定判斷。
• 繼承未分割土地：多半牽涉公同共有，處理前應先確認繼承與分割狀態。
• 共有人不同意：可評估分割、調解、依法處分共有土地，或改用持分貸款取得資金。

持分土地優先購買權怎麼行使？通知方式與15天期限

共有人出賣自己的持分時，其他共有人可以用同一價格共同或單獨優先承購，這是土地法第34條之1第4項的規定。所以賣持分前，要先把買賣條件告訴其他共有人，讓對方決定要不要買。

依內政部訂定的土地法第三十四條之一執行要點，共有人優先購買權流程大致如下：

1. 書面通知：把價格、付款方式等買賣條件寫清楚，寄給其他共有人，建議用存證信函留下紀錄。
2. 15 天內表示：其他共有人接到出賣通知後 15 天內不表示，優先購買權視為放棄。
3. 承購或放棄：共有人願意用同一條件承購，就和共有人成交；放棄或逾期未表示，才賣給第三人。
4. 登記時備妥證明：申請移轉登記時，依規定檢附已通知其他共有人的證明或切結。

沒通知共有人就賣掉，會怎麼樣？

依上述執行要點，持分出賣時的優先購買權屬於債權性質。如果賣方沒有通知就把持分賣給他人，而且已經完成移轉登記，其他共有人通常只能向賣方請求損害賠償，較難直接推翻交易。

不過土地上如果有他人的房屋，或設有地上權、典權，還可能涉及土地法第104條的優先購買權，效力比較強，出售前要一併確認。

公同共有土地買賣如何處理？繼承未分割土地怎麼賣

公同共有土地可以買賣，但不能跳過繼承登記。依民法第759條，因繼承取得的不動產，要先登記才能處分。所以家人還沒辦繼承登記前，任何一位繼承人都不能直接把土地賣掉或過戶。常有人問公同共有可以過戶嗎？答案是完成繼承登記、取得同意後才可以。

完成公同共有繼承登記後，公同共有繼承買賣可以走三條路：

• 全體同意後整筆出售：公同共有物的處分原則上要全體同意，這是最單純的做法。
• 依多數決處分：土地法第34條之1第5項規定公同共有準用多數決，達到門檻就能處分，但要依規定通知並處理不同意者的價金。
• 先分割再各自出售：繼承人協議把土地分割成各自單獨所有，之後每個人都能自己決定賣不賣。

多數決的同意比例要怎麼計算，會依繼承登記資料與個案認定。建議先向土地所在地的地政事務所確認公同共有買賣流程，再決定要整筆出售還是先分割。

持分土地買賣流程5步驟

持分土地買賣流程的重點，是先確認產權與共有人權利，再進入簽約與過戶程序。若沒有先查清楚共有型態、持分比例與優先購買權，後續即使已簽約，也可能因共有人主張權利而產生爭議。

辦理持分土地買賣前，建議先準備下列文件：

• 承買人與出賣人的身分證明文件和印章
• 出賣人的印鑑證明（申請登記時親自到場，提出身分證正本則可不提供）
• 土地登記申請書
• 土地、建物所有權狀正本
• 土地建物買賣所有權移轉契約正、副本
• 土地增值稅繳款或免稅證明書（買賣含建物時另附契稅繳款證明）
• 其他相關法令規定應附文件

備妥上述文件後，持分土地買賣可依以下5個步驟進行：

步驟1、查詢土地謄本與持分比例

買賣前應先查詢土地登記謄本，確認土地所有權人、持分比例、地目、面積、是否有抵押設定，以及是否涉及查封、假扣押或其他限制登記。這一步可以先釐清土地是否具備交易條件，也能避免後續簽約後才發現產權有問題。

步驟2、確認共有型態與是否需要共有人同意

接著要判斷土地屬於公同共有還是分別共有。若是分別共有，通常可出售自己名下持分；若是公同共有或要出售整筆共有土地，就可能需要全體共有人同意，或依土地法相關規定辦理。

步驟3、通知共有人是否行使優先購買權

出售持分土地時，應通知其他共有人買賣條件，讓共有人判斷是否依相同價格與條件優先購買。共有人接到通知後 15 天內沒有表示，優先購買權視為放棄。建議保留通知紀錄，並視情況取得「不行使優先購買權切結書」，降低後續交易爭議。

步驟4、確認買賣條件並簽訂契約

雙方確認價格、付款方式、稅費負擔、過戶時程、違約責任與交付條件後，即可簽訂買賣契約。簽約前應仔細確認合約內容是否載明持分比例、土地標示與付款條件，避免日後發生認知落差。

步驟5、辦理過戶登記與款項交付

完成簽約後，需備妥相關文件至地政機關辦理持分土地過戶，也就是所有權移轉登記。待過戶程序完成後，再依合約約定交付款項或撥款，完成持分土地買賣交易。

持分土地買賣要繳哪些稅費？

持分土地買賣的稅費，和一般土地買賣大致相同，只是計算基礎換成你賣出的那一部分持分。簽約前先把誰負擔哪些費用寫進契約，可以避免過戶時才爭執。

純土地買賣不課契稅；如果買賣標的包含建物，才會另外產生契稅。實際稅額以稅捐機關核定為準。

哪裡可以辦理持分土地買賣？

想處理持分土地買賣，不一定要自己一人摸索，其實有多種合法管道可以協助你完成交易。不同管道適合的情況不同，建議依照土地產權複雜度、是否急需資金、是否已有買家來判斷。

• 民間顧問機構：可協助初步評估土地條件、媒合買方或規劃貸款方案，適合想節省溝通時間、但不熟悉流程的人。
• 合法代書代辦：可協助產權查詢、稅金試算、契約撰擬與過戶登記，適合已經確定買賣條件的人。
• 詢問共有人收購意願：若共有人願意承買，交易流程通常較單純；若他人放棄購買權，再行出售給第三方。
• 透過房仲媒合：若自行出售風險高，或需要尋找願意承接持分土地的買方，可請房仲協助。

持分土地不好賣？試試持分貸款！

如果你只是短期需要資金，不一定要急著賣掉持分土地。持分土地買賣適合想整理產權、退出共有關係的人；持分土地貸款則適合仍想保留土地，但需要快速週轉的人。

若不想出售土地，也可評估持分貸款：

• 不需出售土地，仍可保留名下持分
• 可用自身名下持分設定抵押
• 通常不影響其他共有人權益
• 適合短期資金週轉或急用現金情況

若你暫時不想失去土地，但又有資金需求，持分貸款是靈活又務實的解決方案。新光貸款提供一對一協助，協助你評估土地價值、持分比例與可行方案，不必只等共有人同意出售。

共有土地買賣注意事項

在處理持分土地買賣時，不僅要符合法律規定，更要妥善處理與共有人之間的權益。尤其是優先購買權、通知紀錄、契約條款與過戶資料，都會影響交易是否安全。以下把持分土地買賣注意事項分成買方與賣方說明，共有土地買賣流程中的每一步都適用。

「買方」應注意：

• 確認賣方是否有權出售持分：購買前應查詢土地謄本，確認賣方持分比例與土地權利狀態。
• 確認共有人是否已被通知：共有人依法享有優先購買權，購買前務必確認賣方是否已通知所有共有人。
• 注意共有人可能行使優先權：若已簽約，但共有人在 15 天期限內表示要用同一條件承購，交易可能無法照原計畫進行。
• 確認契約是否有違約或賠償條款：建議要求賣方提供通知紀錄，並視情況附上「放棄優先購買權切結書」，確保交易安全。

「賣方」應注意：

• 應主動通知所有共有人，並保留通知紀錄與回覆。
• 不得刻意隱瞞交易條件，應讓共有人能依相同條件判斷是否優先購買。
• 在過戶前建議取得「不行使優先購買權切結書」，作為合法交易依據，避免後續糾紛。
• 若土地屬於公同共有或未分割繼承土地，應先確認是否需要全體共有人同意。

⚠️ 違規買賣可能面臨民事賠償

若賣方未通知共有人、直接將土地轉讓給第三人，可能構成違反義務，共有人可依法提出：

• 在移轉登記完成前，主張用同一條件優先承購
• 民事求償（已完成移轉登記時，通常只能向賣方請求損害賠償）

👉為避免觸法，所有共有土地買賣都應先釐清共有人名單、持分比例、共有型態與同意情況。

買持分土地好嗎？3個風險先看懂

買持分土地不是不行，但要先確認自己買的是什麼。持分只是一個比例，不代表你能用哪一塊地，下面三個買持分土地風險，建議簽約前逐項確認：

1. 不一定能單獨使用：土地沒有劃分位置，想蓋房、耕作或出租，都要看共有人之間有沒有分管約定。
2. 通知程序不完整：賣方沒有依法通知共有人，日後容易起爭議，建議要求賣方提供通知與回覆紀錄。
3. 日後轉手較難：願意承接持分的買家比較少，價格也常低於完整土地，買之前先想好出場方式。

持分土地價格怎麼看？為什麼常比完整土地低

持分土地買賣價格沒有固定公式，通常會低於同地段完整土地的行情，因為買方要承擔無法單獨使用、日後分割的時間與成本。影響持分土地價格的因素主要有四個：

• 地段與地目：可建築、臨路或有開發潛力的土地，土地持分收購行情較好。
• 持分比例：持分越高，越接近能主導分割或處分，議價空間越大。
• 共有人數：共有人越少、關係越單純，買方越願意出價。
• 分管與使用：已有明確分管約定、實際使用範圍清楚，買方接受度較高。

想查行情時，可以先在內政部實價登錄查同地段的土地交易，並留意交易備註是否為持分移轉。若共有人本身有收購意願，由共有人收購持分，通常是價格與流程都比較好談的選擇。

持分土地不好賣時，可以改辦持分土地貸款嗎？

持有土地卻無法順利買賣，資金卡關怎麼辦？除了出售，你還可以透過貸款靈活運用土地價值。尤其是透過新光貸款辦理持分土地，可依照個人名下持分條件進行評估，流程也比一般買賣更有彈性。

為什麼選擇持分貸款而非買賣？

相較於持分土地買賣需處理共有人協調、優先購買權與過戶流程，持分貸款可單獨就你名下那一部分設定抵押，更適合急需資金周轉，但暫時不想出售土地的人。

法律怎麼說？可以單獨抵押嗎？

可以！根據現行法規，你可以就個人應有部分進行抵押。但若要將整塊共有土地作為抵押，則需取得所有共有人同意。因此，單獨抵押自己的持分是目前較可行的方式之一。

不過，多數銀行與融資機構對共有土地態度保守，通常會要求較完整的產權條件與穩定還款能力。若銀行申辦困難，也可評估民間合法借款管道，由專人協助判斷土地條件與可行額度。

新光持分土地貸款方案簡介

新光貸款提供土地持分貸款評估服務，不限屋齡、地目、區域、不限坪數，只要你持有合法土地，即可先申請初步評估：

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持分土地不好賣，也不一定只能等待共有人同意。若你想先確認自己的土地是否能買賣、能貸款，或適合哪一種處理方式，歡迎撥打24H免費諮詢專線0917-333666 ，或利用LINE向新光貸款專員詢問！

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