持分土地可以買賣嗎？共有土地買賣一定要分割？土地共同持有買賣／貸款總整理！
手上有持分土地，卻不知道持分土地可以賣嗎？又或是急需用錢，持分土地買賣可否貸款？持分土地買賣地進行，需要留意其他共有人是否享有優先購買權，以及尊重其他土地持分人的購買意願。
在買賣持分土地時，若持有土地的部分超過總土地面積的2/3，則可以自行進行買賣，但仍需遵守當地法律和規定。進行交易時，建議獲得專業法律意見，以確保交易合法且充分保障各方權益。
持分土地買賣，你可能想知道...
- 土地共同持有/持分是什麼意思？
- 持分土地買賣可行嗎？有什麼限制？
- 為什麼要做土地持分買賣？
- 土地持分買賣前，一定要做土地分割嗎？
- 哪裡可以做持分土地買賣？
- 共有土地買賣注意事項
- 持分土地買賣流程5步驟
- 持分土地不好賣？除了持分地買賣，你還可以…
- 申辦持分土地貸款超簡單！
- 新光土地持分貸款流程
- 共同持分土地、房屋貸款，歡迎洽詢新光代書
- 持分土地買賣PTT精選QA
土地共同持有/持分是什麼意思？
土地共同持有指的是，一塊土地的所有權由兩人或兩人以上共同持有，每個持有人擁有土地的一部分份額。在這種情況下，所有權人需要達成共識才能對土地進行任何改變或處置。
管理共同持分土地需訂立明確協議，以保障所有權人的權利與責任。良好的溝通與合作對持分土地使用權的行使和管理至關重要。
然而共同持分土地的買賣實則困難，因需與多位持有人協商，這可能降低潛在買家或開發商的興趣，影響市場價值。此外，所有權人必須就土地的使用與管理達成共識，可能進一步限制其使用方式。
2種共同持分土地類型
公同共有
「公同共有」是指某一共有物的所有權，未按比例劃分，與分別共有不同，其中各個所有權人並無不同比例不動產的概念。
最典型的情況是遺產土地繼承，當遺產尚未分配前，各繼承人間並不存在所有權比例劃分，因此遺產處於土地公同共有狀態。在這種情況下，所有權人必須共同管理該不動產，例如共同支付費用、維護及管理。
公同共有可能導致管理爭議和決策難題，因此在實務上，通常會尋求協議或法律程序來解決共有問題，以確保所有權人的權益得到保護，同時確保共有物的有效管理和使用。
分別共有
「分別共有」代表這一共有物的所有權，是「按照一定比例」進行劃分的。例如 A 持有 40%、B 持有 30%、C 持有 10%、D 持有 20%，即四人各自擁有不同比例的不動產持分，也有著不同的權利範圍。
如果未對所有權比例進行明確規定，則四人的所有權比例將平均劃分，即每人 25%。這樣的分配方式能夠確保每位共有人在資產管理和決策上有著相應的權益，但是在共有物的使用和處理上可能會出現爭議，需要透過協商或法律程序來解決。
為什麼會有土地共同持有的情況？
土地的共同持分是指土地所有權分割後，每個繼承人或共有人持有土地的一部分。這種情況通常發生在土地被繼承或分割時，導致土地權益的共同持有。
- 基於當事人意願，共同共有：基於當事人的意思，由兩位以上各自出錢共同買一筆土地，那麼該筆土地即為兩位以上所共同持有，或是依照契約成立合夥關係而共同共有。
- 基於法律之規定，民法規定之共有：最常見的是遺產繼承，或是祭祀公業的祀產、祭田。依照民法第823條第1項，賦予各共有人得隨時請求分割共有物之權利，即通稱共有人共有物分割請求權。各共有人可以隨時請求分割共有物，讓所有權為單一，並不再是共同持分。
持分土地買賣可行嗎？有什麼限制？
只要能夠遵循下列幾個條件，便能進行持分土地買賣：
1.持分土地優先購買權
持分土地的共有人，在其他共有人有意出售其持分時，享有優先購買權。如果有人打算出售其持分，其他共有人必須首先給予這些共有人購買土地的機會，並且以同等的條件和價格。
2.合意出售的共有人比例
根據土地法第34-1條規定，如果同意出售土地的共有人，持分合計超過過半數，則可以進行共有土地買賣。
3.應有部分超過三分之二的情況
如果持有土地共有人的應有部分超過三分之二，則不需要理會同意出售的共有人是否超過過半數，這樣的規定旨在確保對土地持有人的權利和利益。
4.法院申請持分土地強制買賣
如果土地共有買賣，無法在土地共同持有人之間達成共識，則可以通過法院進行持分土地的強制買賣。在這種情況下，土地將被拍賣，並根據每個共有人的持分比例分配銷售所得。
為什麼要做土地持分買賣？
持分土地隱藏的麻煩
- 持分土地買賣利用不易：在土地上進行任何改建，或重建工程都需要獲得其他住戶的同意，這無疑增加了屋主的負擔和限制。
- 土地共有難申請貸款：若想申辦土地貸款，銀行通常偏好土地所有權清晰明確，以便在需要時，能夠追溯和執行相應的權利。然而，在共同持分土地的情況下，由於權利不完整，銀行可能會對提供貸款持保留態度，甚至直接拒絕提供貸款。
- 共同持分土地容易引發糾紛：由於土地共有時，依法要求共同使用，常常會出現使用權的爭端。例如，某個住戶可能會無視其他人的權益而擅自使用土地，或者將土地用作抵押品，進而引發紛爭；損害了人際關係，還可能導致精神上的壓力和法律問題。
- 土地共同持有稅款：持分土地還需要支付相應的稅負，而土地稅通常是根據土地的價值計算，因此即使是共同持分土地，仍然需要按比例分擔相應的稅負，且隨著土地再繼承，每一代的土地面積都可能會逐漸減少。
持分土地不好賣，可以貸款嗎？
【銀行和農會持分土地買賣】
持分土地貸款，在銀行和農會的申請過程中，通常面臨著較高的風險與較低的接受機率，相較於房屋貸款，銀行對於土地貸款的風險評估更為謹慎，因此承做意願相對較低。
持分土地貸款還需要承擔額外的稅負責任，這增加了貸款的複雜度和成本，且銀行和農會土地貸款的限制條件相當嚴格，不僅要求個人信用良好且收入穩定，放款的速度也相對緩慢，對於有信用瑕疵，或負債過高的借款人而言，基本上是無法通過審核的。
【代書持分土地買賣】
代書貸款的靈活性與便利性，使其成為急需資金的人的首選。持分土地貸款比起持分土地買賣更加方便，新光代書可單就貸款人土地共同持分部分，進行土地借貸，不限制土地類型、坪數等，也無須經過其他共同持有土地者的同意。
只要土地有價值，持有者年滿 20 歲即可申請，只要能證明有還款能力，即便信用有瑕疵，核貸機率也很高。
土地持分買賣前，一定要做土地分割嗎？
持分土地買賣前一定要分割嗎？共同持分土地分割，是指共有人可以隨時以單方面請求分割，而不需要其他共有人的同意。根據最高法院29年上字第1529號判例，共有物分割請求權是指要求分割共有物的權利，而不是要求其他土地共有人共同同意分割的權利。這種權利屬於形成權的一種，不是請求權。
當繼承人將共同共有的遺產，變更為分別共有時，即每個繼承人按照其應有的份額重新分割遺產的所有權。土地共同持有分割的目的，在於將土地的共有關係轉變為單獨持有，從而使個人更方便地使用土地，進一步促進土地的有效利用和物產的充分利用，讓每個持有人有更大的自主權。
土地持分買賣不分割會有問題嗎？
持分房屋、持分土地買賣事宜，是一項複雜而又具有法律限制的交易。儘管持分房屋和共有土地買賣是可行的，但需要考慮到其他共有人的權益。
在進行持分土地買賣之前，必須確認其他共有人，是否享有優先購買權，同時也需要詢問其他土地持分人購買意願，以確保所有共有人的權益得到尊重。
根據法律規定，有兩種情況可以在並非所有共同持有人同意下，進行土地共同持分買賣：
- 根據土地法第34條之1的規定，當共同持有的土地決定出售時，即便其中一位持有人不同意出售，只要其他共有人的意見，以及持分權利超過一半以上，出售依然是合法的。
- 某個共有人持有的土地部分，超過了總土地的2/3，則該共有人有權，在不需其他共有人同意的情況下，自行買賣持分土地。
因此，只要符合法律規定的條件，並非每次土地共同持分買賣，都需要對土地進行分割才能進行交易。
做土地分割買賣需要其他共有人同意嗎？
需要，若共有土地需要進行共有物分割，根據民法規定，必須獲得所有共有人的同意。一旦達成協議，便可共同申請辦理分割手續。
如果無法協議完成持分土地分割怎麼辦？
共有土地分割有三種形式，分別為協議分割、裁判分割、調解分割：
一、協議分割
協議分割是最便捷的方式，所有土地持有人可透過共同協商達成分割，無需訴諸法院或調解機構。分割方式包括原物分割、價金分配或抽籤，並不需要書面文件，只需所有持有人一致同意即可成立。
二、裁判分割
若無法達成協議，土地共同持有人可向法院申請裁判分割，將持分土地強制分割。裁判分割方式包括原物分配、變價分配或原物分配兼金錢補償等三種，且僅限於此三種方法。
三、調解分割
若無法達成協議，且不願意透過法院裁決，可申請地政機關進行調解分割。調解分割是指利用調解機構協助解決分歧，讓共有土地得以合理分割的過程。
哪裡可以做持分土地買賣？
民間顧問機構
委託民間專業顧問機構，代辦土地買賣事宜，能免除繁雜相關流程，省卻尋找買家的麻煩。無論共同持有人是否有購買意願，或對土地買賣法規不熟悉，甚至是時間壓力等情況，都能得到解決。顧問機構的專業團隊將為您提供全方位的服務，從市場評估到協商過程，直至交易完成，都將有專業人士為您把關，以確保您的利益最大化。
請代書協助
也可以考慮請民間代書，來協助處理土地和不動產事務。代書是專門從事這些事務的專業人員，對相關法律有深入的了解，能夠提供最佳的解決方案。然而，在網路上有許多來路不明的假「代書」，他們實際上是詐騙份子。因此，請務必確認對方是否擁有合法的專業執照。我們推薦您聯繫新光代書，具有專業證照並執業多年，保證提供令您滿意的服務和結果。
共同持有人
根據法律，共同持有人有權享有持分土地優先購買權。優先購買權的行使，不僅有助於維護共同持有人之間的關係，還有助於確保財產轉讓的順利進行。確保財產交易的有效性和公平性之外，同時促進了共同持有人之間的合作和協調。
委託律師
在面對持分土地買賣流程不順利的情況下，當已經達到合法要求，且有足夠多人同意，但仍有個別人持不同意見，這時可以考慮尋求法律協助。然而，應當了解這種做法可能會導致局面更加緊張，因為這是一種比較撕破臉的方式，同時也會消耗大量時間和金錢。
在使用法律手段之前，建議再次努力進行溝通，可能透過中立的第三方協助解決分歧，這樣的方式可能更有助於保持良好的人際關係，同時達成共識，若無法通過這種方式解決分歧，再考慮法律協助。
自己找買家
持分人在出售持分土地時，可以自行尋找有意收購的買家，但對於土地買賣法規不熟悉的土地持有者而言，此方法存在風險。因此，建議在尋找買家時，可以考慮以上兩個管道，更加安全地進行土地交易，避免遭受不法分子的利用和詐騙行為：
- 咨詢地方政府相關部門或專業律師，獲取有關土地買賣的法規信息和建議。
- 考慮委託房地產中介機構，或專業土地代理人來處理土地交易事宜。
共有土地買賣注意事項
買持分土地要注意
土地共同持有人，擁有持分土地優先購買權，是土地買賣契約中一項重要的權利。但是如果持有人最終決定行使其優先購買權，但在此之前又反悔或遲疑，可能導致違約賠償責任的產生，因此持有人在考慮是否行使優先購買權時，需要慎重考慮各方面的因素，包括財務能力和土地利用計劃等。
另一方面，共有人作為土地共有權的擁有者，享有優先購買權，但其買賣條件通常與原始買方的買賣契約條件相同，包括價金交付和付款條件等。因此共有人在行使優先購買權時，需按照原始買賣契約的條件進行交易，以確保持分地買賣交易的合法性和公平性。
賣持分土地要注意
持分土地買賣涉及複雜的法律程序，特別需遵守持分土地優先購買權。在進行交易前，必須先與其他土地持有人溝通，了解是否有購買意願，並尊重其優先購買的權利。
持分土地可過戶嗎？
辦理持分土地過戶時，更需要簽署共有人不優先購買的切結書，以確保所有持有人都同意進行土地過戶，這是為了避免可能的法律糾紛，確保交易的合法性，這份文件的簽署是不可或缺的步驟，其內容應清晰表明共有人放棄購買權利，以促進土地的流轉和所有權的變更。
其他持分地買賣注意事項
在土地持分共有情況下進行買賣時，必須遵守嚴格的法律程序，如果未事先通知其他土地共有人，而將土地轉售給第三方，將會面臨民事賠償責任，土地共有人有權利要求，以市價與共有土地買賣售價的差額作為賠償金，因為未經他們同意進行買賣可能影響到他們的權益，這是基於對土地共有人權利的尊重和保護。
持分土地買賣流程5步驟
1.提出申請
您可以選擇撥打諮詢專線：0917-333666 或利用LINE諮詢新光代書專員，提交申請，以便更方便的完成程序。
2.進行評估
根據需求對目標位置進行全面評估與周密規劃，並精心整理成詳盡的報告。這份報告將包括對地理環境、安全考量、資源配置等方面的分析，以確保任務的順利執行與成功完成。
3.審核
客戶在收到評估報告後，擁有與專業的對接專員進一步確認詳細內容的機會，這有助於解答可能出現的疑問，並提供更深入的了解。
4.簽約
確認無誤後，即可進行簽約。在簽署前，請仔細檢查合約內容，確保其中包含詳細的持分土地買賣規劃，及相關金額資訊。這是確保雙方權益的重要步驟，請務必注意細節。
5.過戶
一旦成交達成，我們將迅速處理款項，按時撥款給客戶，以完成土地持分買賣交易。我們致力於提供專業、高效的服務，確保雙方滿意，建立長期合作的良好關係。
持分土地買賣需要哪些文件？
- 承買人與出賣人的身分證明文件和印章
- 出賣人的印鑑證明（申請登記時親自到場，提出身分證正本則可不提供）
- 土地登記申請書
- 土地、建物所有權狀正本
- 土地建物買賣所有權移轉契約正、副本
- 土地增值稅、契稅繳款（免稅）證明書
- 其他相關法令規定應附文件
持分土地不好賣？除了持分地買賣，你還可以…
持分土地不好賣，需要資金時還能找新光代書，辦理持分土地貸款！持分土地貸款能用於解決短期內資金不足的問題，例如，進行房屋維修、支付稅款或應急用途。
只要您名下擁有持分的房屋或土地，即可輕鬆申請貸款！不論您是否有信用不良、貸款遲繳紀錄、聯徵記錄不佳、負債比過高、或是銀行新手等各種被拒絕的情況，都能夠為您順利辦理持分房屋土地貸款。新光代書專業的團隊將為您提供最佳的解決方案，讓您無需擔心財務壓力，輕鬆獲得所需資金。
代書持分土地借款，需要其他共同持有人同意嗎？
不需要，會只以您個人持有的土地部分作為擔保來申請貸款，而其他共有人並不會知曉您的貸款事宜。由於是以個人名義設定抵押權，因此不會影響其他共有權人的權益，即使無法還款導致土地被拍賣，也僅限於您個人持有的那部分土地。
籌措資金，推薦持分土地買賣還是貸款？
| 比較項目 | 持分土地買賣 | 持分土地貸款 |
| 定義 | 將土地部分擁有權轉讓給另一方 | 在土地上設定抵押，以此作為貸款擔保 |
| 所需時間 | 視法律程序和交易條件而定，通常需要數周至數月 | 取決於貸款申請程序，通常1~2個工作天(最快可當日撥款) |
| 是否需其他共有人同意 | 是 | 否 |
| 限制 | 買家需要與其他共有人協商買賣條件 | 抵押將限制土地所有者，進行其他大規模改變或負債 |
| 優點 | 可以清晰地劃分土地所有權 | 可以快速獲得資金，不需要出售土地 |
| 缺點 | 需要所有共有人同意，交易較複雜 | 負擔高利息和還款壓力，可能導致土地喪失 |
申辦持分土地貸款超簡單！
無法透過銀行辦理持分地買賣可能會令您感到困擾，但請放心，還有其他選擇。您可以考慮透過新光代書辦理持分土地貸款。相較於買賣，持分土地貸款更加方便快捷。新光代書能夠單獨針對貸款人名下的土地持分進行借貸，無需其他共有人的同意。這意味著您可以輕鬆地利用土地進行資金周轉，而不必等待買賣程序。如需了解更多有關新光持分土地貸款的申辦資訊，請參考以下內容：
持分土地貸款申辦資料
- 土地所有權狀正本。
- 土地所有權人身分證正本。
- 土地所有權人印鑑章。
- 土地所有權人印鑑證明（本人到場可不提供）。
- 土地所有權人自然人憑證IC卡。
持分土地貸款申辦條件
- 貸款人年滿20歲。
- 名下持有土地。
信用瑕疵、信用小白，或是負債比過高、面臨債務協商等情況，都能申辦！
土地共有可以單獨抵押嗎？
可以。若是以個別持分（應有部分）作為抵押，則並非需要其他共有人的同意。單一土地共有人，可以單獨對自己的持分進行抵押，而不受其他共有人的干涉。
在法律上，若一方欲將整塊土地（共有物）作為抵押，則必須取得所有共有人的同意才可進行，而此時並不適用土地法第34條關於多數決的規定。換言之，即使絕大多數共有人同意，只要有一位共有人反對，該抵押便不得成立。
為什麼銀行不接受共業土地貸款？
共業土地貸款因為產權複雜，往往不受銀行與融資公司的青睞，一般來說，除非所有持分人一致同意，否則銀行和融資公司通常會拒絕這類申請。
新光持分土地貸款方案介紹
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新光土地持分貸款流程
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- 提出申請：請撥打24小時免付費諮詢專線：0917-333666 或利用LINE向新光代書專員提出二胎貸款申請。
- 審核評估：準備相關文件，為您送件評估不動產的條件。
- 簽約對保：審核完成且雙方同意貸款利率及金額後即可進行簽約。
- 抵押設定：由國家合格的代書陪同至地政事務所進行抵押權的設定。
- 馬上撥款：手續設定完成，立即撥款到指定帳戶內讓貸款人立即運用資金。
共同持分土地、房屋貸款，歡迎洽詢新光代書
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持分土地買賣PTT精選QA
Q1.共同持分土地可以買賣或貸款嗎？
A：共同持分的財產是可以出售、可以貸款的，持分房屋、持分土地也可以買賣，只是需要留意其他共有人，有持分土地優先購買權。
Q2.有2/5土地的所有權，能辦理共同持分土地貸款嗎？
A：可以。根據土地法第34-1條的規定，當共有人同意出售土地時，如果同意出售的共有人，以及他們應有的土地份額合計過半數，則可進行買賣；若是應有的土地份額已經超過三分之二，則不需要考慮同意出售的共有人是否超過半數，即可進行土地共有買賣。
此規定旨在確保土地買賣的順利進行，同時也保障了共有人的權益。因此，在進行土地買賣時，需確認共有人的同意比例及其應有的土地份額，以符合法律規定，避免後續可能產生的糾紛或爭議。
Q3.共有土地可以強制買賣嗎？
A：可以。根據土地法第34條之1第1項的規定，即使有人反對進行所有持分土地的買賣，但若共有人及持有土地的過半數同意，或者雖然人數沒有過半但是持有部分土地的合計超過3分之2，依然有權強制進行所有持分土地的買賣。
Q4.什麼原因會影響土地持分買賣價格？
A：土地持分的買賣價格受多重因素影響，主要包括以下因素：
- 土地持分的面積：是影響價格的重要因素之一，面積較大的持分通常會有較高的價值。
- 持分土地的區位：例如位於城市中心或繁華商業區的共同持分土地，往往土地持分出售價格較高，因為其商業潛力和便利性。
- 持分地旁路寬：面臨的路寬也會影響價格，寬闊的道路不僅方便進出，還可能提升持分地的可見度和吸引力。
Q5.農地持分買賣和一般持分地買賣有什麼不同嗎？
A：農地持分買賣和一般持分地買賣的差異，主要在於買賣前的分割限制。
農地若是耕地，根據《農業發展條例》第16條之規定，針對耕地的最小分割面積訂定為0.25公頃。條例規定，若進行農地分割後，每個人所擁有的耕地面積低於0.25公頃，原則上是不允許進行分割的；若是廣義的農地，例如農村集聚區或者是農業生產區域，則並不受此一限制。
Q6.持分土地使用權該怎麼分？
A：其中持分土地還分為「共同共有」以及「分別共有」：
- 若共有人擁有1/2以上的持分土地使用權就可依個人意願進行轉售，而各共有人都可享有優先購買的權利。
- 「分別共有」的產權相較共同共有更明瞭簡單，若想辦理轉售是可以就個人的持分土地使用權轉售。
Q7.持分土地貸款哪裡可以貸到最高額度？
A：如果你想以持分土地貸款方式資金周轉，但又不希望其他共有人知曉或是無法共同出面，目前一種常見的方法是透過民間貸款公司申辦持分房屋貸款。透過新光代書，申辦持分土地貸款，只需依據赤有的持分地即可申請，不需要其他共有人的同意或合作，這樣的申辦方式有以下優點：
- 持分二胎貸款，不論是房屋或土地都可以辦理。
- 全程保密，其他共有人無法得知，你可以單獨利用自己的持分進行貸款申請。
- 不受房屋屋齡、坪數等限制。
- 即使個人信用不佳、貸款歷史遲繳、負債比過高或無法提供收入證明等情況，也有機會輕鬆核貸成功。
Q8.除了持分土地買賣，有持分房屋買賣或貸款嗎？
A：有。民間代書貸款不管房屋持分，還是土地持分都可辦理借貸，會僅依照借款人所持比例進行核貸。
