農地買賣規定看這邊！買農地的好處有哪些？農地買賣條件、價格詳解

近年農地投資興起，許多人衝著投資農地的好處，也想投入農牧用地買賣；買農地投資的人越來越多，然而買農地的好處有哪些？誰符合農地買賣條件？

買農地的好處在於可享免稅優惠、買賣農地未來有增值潛力，還有建農舍、發展農地種電等用途。在購買前，需先了解農地買賣條件、農地買賣資格、農地買賣過戶流程與農地買賣規定，例如農地買賣五年限制、農舍買賣限制等，以避開買農地陷阱。就讓新光代書一一說明吧！

農地買賣條件，現在就搞懂

• 農地買賣是什麼？「買農地」是買哪種地？
• 買農地好嗎？買農地的好處3重點分析
• 農地買賣規定有哪些？
• 農地買賣條件有哪些？最新農地買賣資格說明
• 小坪數農地買賣，買農地一坪價格怎麼估？
• 農地買賣過戶流程怎麼做？農地買賣流程
• 買農地陷阱多！農牧用地買賣注意事項看過來
• 怎麼做農地買賣查詢？農地買賣常見QA
• 買農地的好處多，快找新光代書吧！

農地買賣是什麼？「買農地」是買哪種地？

農地買賣是指農業用地的買賣交易行為。買農地之前，要先了解什麼樣的土地算是農地。廣義來說，「農地」包含劃定的農業區和耕地在內。

根據農業發展條例第3條第10款定義，農業用地是指，非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：

• 供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。
• 供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。
• 農民團體與合作農場所有，直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。

至於「耕地」可謂農業用地的精華區域，使用上管制規定會較為嚴格。依農業發展條例第3條第11款定義，耕地是指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。

買農地好嗎？買農地的好處3重點分析

農地有價值嗎？買賣農地投資有一些潛在的好處，3大重點說明如下：

1.農地未來升值潛力

農地近期成為投資熱門標的，因為農地在都市計畫發展，或者變更土地用途的影響下，有可能使土地升值。例如被劃為商業地、住宅區，或申請變更為特別目的事業用地等，投資農地的好處在於具有商機價值。

2.農地享多項稅務優惠

依據農業發展條例，對於農業用途的農地有稅收優惠，可減輕地主的稅金負擔。

• 不課徵土地增值稅：農業使用農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。
• 免房地合一稅：有農地農用證明，且有申請不課徵土地增值稅，即可申請免納房地合一稅。
• 免贈與稅：農用農地贈與民法規定之繼承人者，其土地價值免徵贈與稅。
• 免遺產稅：農業用地由繼承人或受遺贈人承受者，其土地及地上農作物之價值，免徵遺產稅

3.農地種電

買農地種電是近年來興起的土地再利用方式，地主透過自己搭建太陽能板設施，或出租給光電業者種電，可以將農地太陽能轉化為光電能源，自行出售給台電，或向光電業者收取相應的租金收益。

農地買賣規定有哪些？

一、農地買賣資格條件

沒有農民身分可以買農地嗎？自從法令修改後，農地買賣條件已不限農民，只要是本國國民都可以買賣農地，除了法人組織仍有所限制。

二、農地多久可以買賣

基本上，農地農地買賣可以隨時進行，但農地地主若想在2年內進行農地買賣，就要提出農用證明，以免被課徵奢侈稅。另外，也要注意農地上是否有興建農舍，農舍必須取得使用執照後滿5年才可以進行買賣轉手。

三、一筆農地只能申請一戶農舍

依照《農業用地興建農舍辦法》規定，一筆農地只能興建一戶農舍，且若該農地已做為空地比之用，就無法再申請興建農舍了，相關資料可查看土地謄本上的註記。

四、農地興建農舍建蔽率僅10%

依照規定，都市計畫區內的農地建蔽率為10%，容積不得超過150坪，也就是說，如果農地是100坪，只能蓋10坪的農舍；非都市計畫區內的農地建蔽率為10%，容積不得超過200坪。

若要查詢建蔽率有無被移轉，可到建管單位申請套繪，以免建蔽率已被使用無法興建農舍。

農地買賣條件有哪些？最新農地買賣資格說明

農地買賣條件修法前後比較

修法前

原土地法第三十條規定，私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，意即只限於農民才能購買。

現行規定

政府在民國89年1月26日修改農業發展條例，刪除買農地條件資格限制，改為只要是中華民國國民都可進行買賣，不限農民。但如果農地上有農舍，則需要具備農舍買賣條件，限制較為嚴格。

蓋農舍有限制嗎？

興建於農地上的建築物稱為農舍。在民國89年後取得的農舍，需在取得使用執照後滿五年才可以進行買賣。一般農舍買賣條件與限制如下：

• 具有農民資格
• 名滿20歲，或未滿20歲但已結婚者。
• 名下持有農地，且在農地所在地的縣市設籍滿2年以上。
• 農地面積必須大於0.25公頃(756坪)。
• 該農地無申請農舍。
• 申請人名下沒有其他農舍。
• 農舍與農業用地不得分別移轉。

小坪數農地買賣，買農地一坪價格怎麼估？

買農地價格的評估受到多方面因素影響，以下列舉四個常見影響農地價格的原因：

1.農地位置與地區發展

農地的地理位置和所在地區的發展潛力，是影響農牧用地價格的因素之一，靠近城市或發展中區域的農地，可能被轉變為住宅或商業用途，使農地未來價格提高，買價也較高。

2.土地用途

若農地將來被劃定為建築用地，或是具有發展潛力的商業區域，農地投資價值可能因此水漲船高。

3.農地品質

例如土地的排水狀況、地勢等，品質條件優越的農地買賣價格通常較高，因為對未來規劃應用更有利。

4.市場供需

農牧用地價格也受市場供需狀況的影響，如果土地稀缺，價格可能上升；反之，供應需求不盛時，可能條件不佳的農地賣不掉。

買農地陷阱多！農牧用地買賣注意事項看過來

由於農地獲利，是少數不課徵房地合一稅的土地，因此吸引不少人想投入農地買賣的市場，但在購買前要注意以下重點，以免落入農地買賣投資陷阱。

• 不實的土地資訊：賣方可能提供不實的土地資訊，如土地面積、地形等，以誘使買方購買，在農地買賣時務必要親自考察。
• 違反農業用途：如果土地利用有違規使用的情況，無法取得農用證明，因此不能申請不課徵土地增值稅，不課徵期間所累積的土增稅將連同一併計入。
• 不符興建農舍條件：例如建蔽率被移轉、無法取得相關農用證明、排水證明、水土保持證明等，會導致無法如願興建農舍。
• 隱藏糾紛：土地可能隱含未解決的爭議或糾紛，例如屬於持分農地，有多個持有人等等，買農地時需仔細查明相關文件。

農牧用地買賣注意事項

• 查明土地本身資訊：確認土地詳情，包括面積、地形、是否有所有權爭議或違規情況，以免後續發生法律問題。
• 賣方是否已取得農用證明：關係到稅務優惠及興建農舍的合法條件，若無農用證明，無法通過免稅也無法蓋農舍。
• 注意興建農舍的相關條件：了解農地條件如何、是否已經興建農舍，建議尋求專業的法律意見。
• 農地建蔽率是否有被移轉：農地建蔽率是指，一塊農地上合法允許蓋房子的比例。有些地主同時擁有多塊農地，可能會移轉部分建蔽率在其他地方蓋農舍，就可能會影響到新購買人因此無法再興建農舍。

農地買賣過戶流程怎麼做？農地買賣流程

1. 確認農地買賣意願：確認雙方意願，了解土地相關資料，協商價格、條件等細節。
2. 簽約，付第1期款：當雙方達成一致可簽訂土地買賣契約，支付訂金約30%。
3. 完稅，付第2期款：完成申報稅務證明，買方支付第2期款。
4. 辦理過戶，收尾款：買方支付尾款，在專業代書陪同下，向地政機關辦理土地過戶手續，待土地所有權移轉登記完成後，即完成過戶。

買農地的好處多，快找新光代書吧！

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看完農地買賣注意事項，再來了解...

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