房貸利息怎麼算？房貸利息試算比較／公式／實例，超實用房貸利息計算說明
房貸利率怎麼算？辦理房貸前，房屋貸款利息怎麼算是很重要的！透過房屋貸款利率試算，不只能讓借款人確定每月的還款金額，避免還款壓力風險，也能協助選擇適合自己的房貸專案。購屋前，推薦都要先進行房屋貸款利率試算，讓後續的財務規劃更清晰明確。
關於房屋貸款利率怎麼算...
- 房貸試算公式&1000萬房貸試算實例
- 房屋貸款利息試算前，各銀行房貸利息比較
- 合法房貸利息多少？房貸利息試算細節注意
- 房貸利息試算網友QA
- 除了房屋貸款利率試算，還款方式也要清楚
- 房貸利息怎麼算好頭疼？新光代書房貸利息試算
房貸試算公式&1000萬房貸試算實例
房貸試算需根據貸款金額、年利率、和貸款期限等因素計算每月還款金額。以一般常用的本息平均攤還法計算，房貸試算公式為：
- 每月應付本息金額之平均攤還率= {[(1＋月利率)^月數]×月利率} / {[(1＋月利率)^月數]-1}
- 月利率=年利率/ 12，總還款期數=貸款年限x 12
- 平均每月應攤付本息金額=貸款本金x每月應付本息金額之平均攤還率
房屋貸款利息試算線上計算小工具
網路可以找到一些輔助試算的小工具，舉例如下供參考：
- 內政部：房貸試算
- 國泰世華：房貸試算-購屋每月還款金額
- 台新銀行：房貸每月還款金額試算
房貸利率試算範例：1000萬房貸試算
假設有一筆1000萬元的房貸，年利率為3%，貸款期限為30年。
- 還款方式：本息攤還，單一利率
- 月利率：年利率/ 12 = 0.03 / 12 = 0.0025
- 還款年限：貸款期限= 30年= 30 x 12個月= 360個月
房貸月還款金額= 10000000 x {[(1+0.0025)^360]×0.0025} / {[(1＋0.0025)^360]-1}
=每月需要支付約42160元的房貸。
房貸利率試算範例：800萬房貸試算
假設有一筆800萬元的房貸，年利率3%，貸款期限30年。
- 還款方式：本息攤還
- 月利率：年利率/ 12 = 0.03 / 12 = 0.0025
- 還款年限：貸款期限= 30年= 30 x 12個月= 360個月
房貸月還款金額= [8000000 × 0.0025 × (1 + 0.0025)^360] / [(1 + 0.0025)^360 - 1]
每月需要支付約33,728元的房貸。
房屋貸款利息試算前，各銀行房貸利息比較
房貸利率怎麼算？房貸貸款試算前，先了解各家銀行房貸利息範圍，找房貸利率最低的選擇！下面為您列出各家銀行的房貸利息試算提供參考，每月還款額以貸款金額1000萬，還款期360月，本息攤還來計算，方便不同銀行房貸利息比較。
- 中央及地方各機關、公立學校編制內員工。
- 公營事業機構編制內員工。
| 農業金庫 | 中國信託 | 台新銀行 | 台北富邦銀行 | 華南銀行 | |
| 銀行方案 | 公教人員房屋優惠貸款 | 購屋自住房貸 | 購屋貸款 | 富邦購屋房貸 | 定儲利率指數型房貸 |
| 貸款利率 | 浮動利率2.06%起 | 浮動利率2.06%起 | 浮動利率2.20 %起 | 浮動利率2.20 %起 | 浮動利率2.06%起 |
| 還款期限 | 最長30年 | 最長30年 | 最長30年 | 最長30年 | 最長20年，購屋者最長30年 |
| 最高額度 | 最高額度1000萬 | 最高可達房屋鑑價價值85% | 最高可達房屋鑑價80% | 最高可達房屋鑑價80% | 房屋鑑價從優核定 |
| 方案特色 | 限制申辦對象 | 資金用途需為購屋自住 | 限制地區及對象依申請時規定辦理 | 首次購屋或換屋客戶 |
|
| 每月還款額 | 約37,263元 | 約37,263元 | 約37970元 | 約37970元 | 約37,263元 |
固定利率和浮動利率是什麼？
房屋貸款利息試算時，房貸利率如何計算影響甚深，以下為常見的2種利率：
固定利率
- 特色：在整個貸款期間，利率保持固定不變。每月的還款金額相同，不受市場利率波動影響而增加利息。
- 優點：穩定性高，貸款人能夠確定每月要支付的金額，房貸利息計算單純簡單；固定利率可避免銀行升息、通貨膨脹的風險，適合收入穩定，預計長期還款的人。
- 缺點：通常固定利率較高，可能支付較多的利息總額，而且無法受到市場利率下降的好處。
浮動利率
- 特色：利率會隨市場變化而調整，每月的還款金額可能會波動增減。
- 優點：通常初始利率較低，且利率彈性，可能在降息時省一些銀行房貸利息，適合首購族、預計短期內換屋的人。
- 缺點：不穩定，如果市場利率上升，還款金額會增加，且在房貸利息計算上會較難預估，可能對財務造成壓力。
如何選擇適合的利率類型？
- 財務穩定性：如果財務情況相對穩定，想要確定預算，可考慮選固定利率。
- 市場趨勢：如果預計銀行有降息趨勢，浮動利率可能較有利。
- 風險承受能力：評估自己收入及財務能力，判斷能否應付升息的影響。
- 貸款期限：較短期限的貸款可能較不受利率升降影響，可選擇浮動利率。
合法房貸利息多少？房貸利息試算細節注意
找民間申辦房屋貸款，可以查看利率是否有在合法利率範圍1%~2.5%之間，以月計息，法律有明文規定民間借貸利率範圍，不論是二胎貸款還是一般房貸，若是超過2.5%要小心，很可能是諮詢到地下錢莊或是高利貸業者，要小心避免陷入衍生出高額利息的陷阱當中。
房貸利息計算也應該是以月計息，若是碰到以日計息，以每5天/7天/10天就要收取一次利息，都是不合理的，千萬要謹慎提防，避免上當受騙。
房屋貸款利息試算時5注意事項
- 房貸利率是否合理：應該仔細查看房貸利率是否合理並在合法範圍內，避免誤將月利率錯當年利率，並且多比較不同金融機構提供的利率及條件。
- 自身還款能力考量：房貸利息試算後，確認本身的收入是否能應對每月的房貸還款，不可低估還款壓力，需充分考慮必要生活費用、未來可能的支出。
- 利率方式選擇：固定利率在整個貸款期間內保持不變，而浮動利率可能會波動升降，需根據對利率變動的風險承受能力，來計算房貸和選擇。
- 貸款期限長短：考慮本身長期和短期財務狀況和需求，來調整房貸還款計劃，例如子女教育、退休等。
- 是否能提前還貸：確認貸款合約的房貸還款方式，是否能提前償還，有無違約金問題。
房貸利息試算網友QA
Q1.房貸利息怎麼算才準？
A：房貸利息計算方式有許多種，最常見的是本息攤還和本金攤還兩種方式。準確的房貸利息試算，需計入：
- 貸款本金
- 貸款利率
- 固定利率或浮動利率
- 利率結構是一段式利率或分段式
- 貸款期限分為幾期
Q2.目前房貸利息多少？在歷史高點還是低點？
A：根據央行統計，近10年的房貸利率大概範圍：
- 2011年~2015年利率約1.83%~1.96%
- 2016年~2019年利率約1.62%~1.72%
- 2020年~2021年利率約1.35%~1.62%
根據媒體報導，新冠疫情期間房貸利率最低點約1.35%，然而從2022年起，全球資金逐漸緊縮，央行5度升息影響，至今利率升至約2.06%，目前台灣房貸利率創下10年以來新高，銀行房貸利息相當高。
Q3.首購房貸試算有哪些優惠方案推薦？
A：首購房貸有機會因政府政策、銀行方案獲得相關優惠，包括提供補貼費用、首購專屬的優惠低利率、增加貸款額度、展延還款年限等方式，可依照上文中提供的房貸利息試算方法，找出最佳方案。
例如政府2023年8月1日上路的「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」，將拉高貸款額度達1000萬、貸款期限延長到40年、寬限期延長到5年，還有貸款利率補貼，一段式利率降至1.775%，鼓勵青年購屋。
首購族想尋找條件更佳的貸款方案，新光代書提供以下優勢：
- 房貸利率最低只要0.85%起。
- 審核條件寬鬆：不需薪轉、收入證明，只要名下有房屋，且房屋仍有殘值，不限屋齡、不限坪數，即可以申辦貸款，不需審核信用評分及負債比、不需調閱聯徵。
- 還款彈性：全程無綁約，隨借隨還，最長可達7年。
- 額度無上限：貸款額度無上限。
- 快速撥款：最快當天、最慢3個工作天內即可撥款。
Q4.房貸利息抵稅是什麼？
A：房貸利息抵稅，是政府為了減輕民眾房貸壓力的一種政策，貸款人可以將向銀行貸款支付的房貸利息金額，列舉後扣除個人所得稅的一部分。意即民眾購買自住房屋時，向銀行貸款產生的利息支出，可列為自用住宅購屋借款利息特別扣除額，最高列舉30萬元。
除了房屋貸款利率試算，還款方式也要清楚
房貸利息怎麼算？房屋貸款利息試算時，除了房貸利率的選擇，在房貸還款方式上，還分為本金攤還與本息攤還兩種方式，有不同的計算公式、優缺點。以下是兩種方式的介紹比較：
▸本金攤還
計算方式：本金攤還月繳金額高，屬於遞減式繳法。每月還款的金額包括本金和當月應支付的利息。每月的本金還款金額固定，而利息支付金額逐漸減少。
房屋貸款利息試算公式：房貸月還款金額= (貸款本金/貸款期數) + (本金×月利率)
- 優點：總支付的利息較少：由於本金金額逐漸減少，所以在整個貸款期間內，需要支付的利息總額相對較低，可節省總支出。
- 缺點：房貸利息計算時，會發現初始階段每月需支付的金額相對較高，財務壓力較大；還款金額每個月不同，需要定期檢查和安排預算
- 適合族群：本金攤還適合財務相對穩定，願意在初始階段支付較高金額以節省總成本的借款人，例如銀髮族或預計未來收入會減少的退休族。
▸本息攤還
計算方式：本息攤還每月還款的金額，包括本金和當月的利息，每個月繳的金額是固定的，不會有浮動利率，整個貸款期間內都保持不變。
房屋貸款利息試算公式：
房貸月還款金額=每月應還本金金額+每月應付利息金額
=貸款本金x每月應付本息金額之平均攤還率
=貸款本金 x {[(1+月利率)^月數] x月利率} / {[(1+月利率)^月數]-1}
- 優點：房貸貸款試算容易，每月的還款金額固定，貸款人不需要擔心還款壓力突然提高，更容易安排預算；每個月的還款金額相同，方便管理
- 缺點：房貸利息試算後，會發現支付總額較多，比本金攤還的總繳交金額還要多。
- 適合族群：本息攤還方式將每月還款壓力分散，適合領固定薪水的上班族，或資金有其他用途需求的借款人。
房貸利息怎麼算好頭疼？新光代書房貸利息試算
還是不知道房貸利率怎麼算，覺得房貸利息試算通是太複雜嗎？向新光辦理房屋貸款，房貸利息試算最低利率只要0.85%起，假設借貸10萬元，那每個月利息則為850元，且在新光代書申辦房屋貸款全程不綁約，可隨借隨還，不須支付違約金，還款方式還分為按月繳息、本利攤還兩種。
- 按月繳息：每個月只需繳交利息錢，本金可隨時償還，只要本金異動，利息會隨之調降。
- 本利攤還：期數平均分攤本金加利息等於月繳金額，每個月繳的金額都是固定的。
讓借款人能依照自身經濟條件下去選擇適合自己的還款方式，輕鬆還款無壓力。
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